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二手房买卖法律风险及规避措施
作者: 时间:2022-02-25 来源: 浏览量:315

 李壮壮

  近些年以来,我国的二手房市场迅速发展,受到房价波动影响所带来的巨额差价利益驱使,二手房买卖中一方停止或者拒绝继续履行合同,房屋中介机构为赚取中介费用违规操作等情况所导致的纠纷屡见不鲜。

  一、二手房买卖中常见的法律风险有哪些呢?

  1、房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意,主张房屋买卖合同无效。目前,我国的房屋所有权证对于共有人的记载并不全面,虽然属于家庭共有房产,但大多仅登记在一人名下,签订合同时,共有人并未签字,就容易发生共有人明知房屋买卖仍主张合同无效的情况。

  2、案外人主张行使优先购买权,要求确认房屋买卖合同无效。主要分为两种情况,一种是涉案房屋的实际承租人以承租人应享有优先购买权为由,要求确认合同无效或者撤销合同;一种是售房人与第三人恶意串通,伪造与第三人存在承租关系的相应证据,由第三人诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。

  签订房屋买卖合同时,如果售房人尚未取得房屋所有权,就可能采取多种方式违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有,售房人仅是名义购房人,双方属于借名买房关系,且实际占有空置房屋,导致售房人根本无法交付房屋,进而出现争议,甚至解除合同。

  3、售房人以各种理由违约,要求解除合同。有的售房人以房屋存在抵押,房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效;还有的称所售房屋无产权,政策规定不允许出售;还有的以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由,要求认定买卖合同无效等等。

  买家自认为资格没有问题,结果签约后资格核验不通过,导致合同无法继续履行,卖方有权解除合同,甚至要求赔偿违约金。常见的核验不通过情形有:社保缴纳中断过、通过黑中介突击补交、个税不连续等。

  二、规避二手房买卖风险的具体措施

  1、对房屋信息要准确掌握。在房屋购买前,除了查看房屋的基本信息,更要认真审查房屋的法律信息,一般而言基本的审查可以分三步:一、房产证。看房产证是否为原件,所载产权人与出售人身份证是否一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质是否为售房人单独所有。二、户口本。看售房人的户口本,主要看婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地,询问卖方迁出户口后是否有落户地址。三、房屋现状。看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,如果出租中还需要看租赁合同。

  2、签订购房合同时要仔细审查。签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的,中介公司一般在提供存量房屋买卖合同格式范本的同时,还会提供一份补充协议,补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议均具有法律效力,但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要特别注意以下三个方面内容:

  一是交易流程。交易流程要简明扼要,没有歧义。房屋交易情况复杂,涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。

  二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理贷款、过户、腾房时间等等。

  三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障,要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清,发生纠纷无法维护自身合法权益。

  1、网签及申请贷款。对买受人来说,在避税条件满足的情况下,尽早网签益处良多。最直接的影响,网签过后的房屋,出卖人无法再进行抵押(如存在房管部门内部信息不畅导致实际办理了抵押,可以诉请撤销抵押登记)。网签将影响限购,但不影响个税的负担。

  申请贷款方面,放款时间上纯商贷最快,组合贷最慢,对于夫妻一方名下的房产,纯公积金贷款的情况下,无需配偶一方的配合。对于银行无法足额批贷甚至拒贷的情况,是双方互不承担违约责任解除合同,还是由买受人自行筹措资金补足首付款,要事先进行约定。具体的可贷款额度,需要结合是否为首套住房、房屋所在地普通与非普住宅标准指导价判断。

  2、房屋交付及原户主迁出。通过中介购房时,中介提供的文本中大多会有交房保证金、户口迁出保证金的约定,一般金额为数万元。在目前法院仅能处理户口迁出违约金,而无法强制迁出的情况下,保证金确实很有必要。

  关于交房,不仅仅是看房子能否按约定交付、办理水卡电卡燃气卡过户等问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一) 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二) 在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三) 已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四) 非因买受人自身原因未办理过户登记。”其意义在于,若所购房屋过户前被法院查封,且完全满足上面条件的,原则上是可以排除强制执行的。

  3、贷款约定要进行明确。若合同中约定批贷的具体时间,而买房在合同约定的时间内没有取得贷款,便构成了迟延履行,此时卖家可按合同约定解约;若买家第一次申贷失败,且合同中未约定申贷失败的处理方法,卖家未如期收到银行支付的贷款,买家自有资金又难以支付,也会导致卖家解除合同。

  因此,在合同中应当根据实际情况,约定何时提交申贷资料,而不能约定何时取得批贷通知,因为何时批贷由银行和公积金中心决定,买家无法掌控。同时,合同中也必须约定,第一次申贷失败后的处理方式,若第一次申贷失败,买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请,再次申请失败的,应在x日内自行筹集款项支付(如买家有能力自行支付余款)或选择合同解除,双方互不承担违约责任,但卖家因合同履行花费的合理支出由买家承担。

  遵照上述风险规避措施,二手房买卖中的风险将会大大减小,二手房交易市场才能良性发展。

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