在城市经济发展中，为培植新的税源和经济增长点，楼宇经济得以普遍推广，吸引着许多城市不断推出发展规划和扶持政策。同时，为追求较商铺而言的低成本及“酒香不怕巷子深”之与众不同效果，实现闲置房屋价值，小区住房租作餐馆或其他经营的现象滋生。

  利用新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，在居民权益不受侵害的前提下，引进现代服务企业，形成整体、规范的社区经济，即便改变房屋使用性质，并不具社会危害性，无可厚非。然，以小区住房出租从事经营，对居民正常生活及消防管理、治安秩序等，难免带来影响和挑战。其非法性及法律责任，有必要根据法律、法规和规章，全面予以分析、论证。

  纵观房地产相关法律，土地法旨在维护土地公有制，保护耕地并合理开发利用土地。城乡规划法、建筑法分别调整城乡规划的制定、实施，建筑市场秩序和工程质量、安全，皆不涉及建成后的管理。仅城市房地产管理法既调整房地产开发，又规范包括转让、抵押和租赁在内的房地产交易。

  《城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、用途、价格等条款，并向房产管理部门登记备案。第五十五条：住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策；租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。据此，住房租赁相对虽具特殊性、限制性，然，并未禁止租于经营，需依赖并执行国家和地方特别规定。

  住房和城乡建设部为规范商品房屋租赁和监督管理，根据《城市房地产管理法》，以【2010】第6号行政规章的形式，颁布《商品房屋租赁管理办法》。该《办法》第六条规定：“违反规定改变房屋使用性质”及法律、法规规定禁止出租的房屋不得出租；第二十一条：违反本办法第六条规定的，由建设（房地产）主管部门责令限期改正，处以五千元以下或违法所得一至三倍，不超过三万元的罚款。

  房屋租赁地方管理，以河南省为例。河南省人民政府于2015年发布第167号令，《河南省房屋租赁管理办法》施行。该《办法》第十条不得出租含“违反规定改变房屋使用性质或者用途”,第二十六条除增设“经责令限期改正逾期未改”为处罚条件外, 罚款额与部门规章一致。

  根据上述部门及地方规章的规定，并非改变房屋使用性质或者用途出租即可处罚，需以“违反规定”为要件。所谓违反规定，通常理解为违反国家或地方通过法定形式发布的规定。一定时期内，国家和地方对房屋租赁虽相继颁布规章，然，鉴于有权机关未就“违反规定改变房屋使用性质或者用途出租”之处罚要件，出台相关规定予以落实，而普遍认为仍无处理依据。

  2018年起，《河南省物业管理条例》施行，其第六十条第一款（十四）规定：“擅自改变房屋用途，将住宅变为非住宅，从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动”，为物业管理区域内禁止性行为。同时，《条例》第八十八条第四款对违反第六十条除第（一）、（二）、（四）项外的其他禁止行为，明确由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规给予行政处罚。至此，地方法规对“违反规定”改变房屋使用性质或者用途的出租予以明确，经营内容虽列举未尽，然，国家和地方规章相关责任条款，得以有效衔接。

  综上，小区住房租作餐馆或其他经营的非法性及行政责任，于法有据。相关部门需结合法规、规章规定，正确适用责任条款，实施行政处罚。